第75章 这题我亲自回答(第1页)
一部分不信任开发商的业主,选择拿钱走人,出售手里的商铺,100万的商铺40万卖,亏的60万就当交给市场的学费。
另一部分业主是乐观派,100万降到40万其实对他们没有什么影响,因为铺子产权在自己手上,一年收3万租金也不是不能接受,3%的收益和存银行差不多,万一过几年经济恢复了呢,租金还能上涨对吧,铺子说不定还会慢慢升值,对吧。
累计2。2亿的烂账,被40%折价到8800万。
拿钱走人的业主有25,总计3500万,逾期费象征性给了一点。
有业主表示不满。
房管工作组的人就劝说:“这年头开发商肯认账已经不错了,真到破产那一步,你们拿不拿得到钱都难说。”
有人不信。
工作组员工就把文件拿出来给大家看。
“像你们这种普通债权人,还款优先级是最低的,排在你前面的,第一优先级是银行,银行贷款基本都是抵押贷款,抵押财产具有优先受偿权,被抵押财产不属于破产财产,懂了吗?银行拿完了最值钱的抵押物,剩下的才是你们的。瞧瞧看,文件写着呢。”
业主们开始骂银行。
“银行分完,剩下的才是你们普通债权,但也要按顺序来,最先是欠职工的工资,医疗,社保,养老,伤残补助,抚恤费用,给职工的赔偿金,住房公积金等等,职工债权排第二名,懂了吧?”
业主们倒是不方便骂职工,大家都还在售楼部呢,怕挨打。
莫名其妙的,那些销售人员的腰杆子挺直了好多,原来老板破产,我们只排银行后面,比这群业主更优先,优越感油然而生。
“接着是公司欠的社保费用,税款,国家先收,最后才轮到建筑公司,材料商,农民工,以及你们普通业主,你们觉得落到手里的还有几个?”
工作组的人解释完,业主们全都坐不住了。
有以前咨询过律师的,或者自己就干律师的,表示这个说法没错。
于是,逾期费也没人提了。
真逼急了,今天不给你办退款,又要进入煎熬的排队等待。
郑茹云作为出资方代表,张珏作为开发商代表,业主,三方在房管工作组的监督下重新签订协议。
总共3500万,郑茹云当场付款60%,2100万,剩下的40%是1400万,按季度支付,每个季度支付10%,总共支付四期,为期一年还完,直接打业主银行卡账上。
老会计,把资金利用到了极致。
剩下35是5400万,这些业主不退房了,老的退房协议作废,重新与张珏签订新的租赁托管合同。
整个自救计划,最骚的操作就在这里。
三年前,张珏拿着8%的租赁合同去银行申请贷款,银行门口的狗都不理。
银行又不傻,信贷部啪啪一按计算器,你开发商根本赚不到钱啊,50平米的门面一个月要租金6600块才保本,远超正常行情,卖什么的商家能给你出这么高的租金?
你提供的资料证明不了盈利能力,银行就不给贷。
现在她拿着7。5%的返租合同去银行跑贷款,挤去泡沫,50平米的门面,月租成本2500。
等于盈利能力暴增几倍!
();() 艾玛真香!
来来来,张总我们去银行VIP房间里细嗦!
这批5400万的房产,银行算出大概3。8个点的利润,开发商一年赚205万。
直接打包未来10年的收入,算上几年涨一次价,10年至少可以收入2500万,立刻拿到银行1600万的贷款。
这个叫资产证券化。
这种操作实在是太常见了,欢乐谷的门票,大闸蟹提货券,自如蛋壳公寓等等都是这么玩的,把未来多少年的收益,提前到现在用。
1600万银行贷款,加上郑茹云扣下40%,按季度分期付款的1400万,正好3000万!
她甚至赶在8月15日的8月中期三年企业债到期之前,打个20天的时间差,把3000万放出去给别人过桥,可以多赚几万块钱的利息!
张家姐弟看着这个操作,惊为天人!
公司财务更是恭恭敬敬跟着郑茹云,张口闭口郑姐,跟着学怎么整活,合理避税,调整资金结构。
人逢喜事精神爽。
张斌又来苏家吃晚饭,饭桌上,当着苏如眠的面,他兴高采烈对苏木林讲述这几天发生的事,张珏在一旁补充,争取还原全部细节。
苏木林面无表情,只听,不表态。
苏如眠听故事,全程姨母笑,吃完了也不离桌,努力当一个小透明,以前她对这些都不太感兴趣的,今天纯粹是想听到何俊伟干了些什么。
张斌有心逗逗她,拼命夸奖其他人。
“王老爷子,高屋建瓴,对政策把握,上面的心理,揣测的那叫一个准啊,房管工作组这么配合我们,90%的功劳要算在王老爷子头上。”